Contrats liés au fonds de commerce

Le fonds de commerce est un élément du patrimoine du commerçant qui lui permet d’exploiter et de fidéliser une clientèle.
Le commerçant peut donc d’une part céder son fonds de commerce ; et il peut en confier l’exploitation à un autre commerçant par un contrat de location-gérance d’autre part.
- La vente du fonds de commerce
Un contrat de vente du fonds de commerce est un accord de volonté entre deux parties : le vendeur propriétaire du fonds s’engage à transférer la propriété du bien ; l’acheteur commerçant s’engage à en payer le prix.
Le contrat de vente doit respecter les conditions générales de validité :
– la capacité : comme la vente d’un fonds de commerce est un acte de commerce par accessoire, la capacité commerciale est exigée pour les deux parties ;
– le consentement : la cession est souvent précédée d’avant-contrats (pacte de préférence, promesse unilatérale ou compromis de vente) ;
– le contenu : la chose vendue doit être décrite avec précision (liste des éléments constitutifs du fonds de commerce) et l’activité doit être licite. A défaut de précision, tous les éléments indispensables à l’existence de la clientèle sont cédés. Ex : droit au bail, contrats de travail, contrats d’assurance… Le prix est généralement déterminé en fonction du chiffre d’affaires, et chaque élément du fonds a un prix distinct en principe.
Depuis la loi Soilihi de 2019 les formalités pour vendre un fonds de commerce ont été réduites. Il faut donc distinguer les ventes réalisées à partir du 21 juillet 2019 :
– la vente du fonds de commerce est un contrat consensuel qui n’a plus d’exigences de formalisme. L’acheteur est protégé par l’obligation d’information précontractuelle ;
– la vente doit faire l’objet d’un enregistrement. Dans un délai d’1 mois auprès de l’administration fiscale ;
– la vente doit faire l’objet d’une publicité. Dans les 15 jours de la cession l’acquéreur publie une annonce du transfert de propriété dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL) et au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ;
– les parties doivent être immatriculées. Dans les 30 jours de l’acte, l’acquéreur doit être immatriculé et le vendeur peut se faire radier du registre national des entreprises (RNE). Ne pas oublier la prise en compte éventuelle d’un régime matrimonial commun qui rendrait nécessaire l’accord du conjoint pour la vente
En principe le transfert de propriété se réalise par le seul échange des consentements. Comme il s’agit d’un acte de commerce, la vente peut être prouvée par tous les moyens. Les parties prévoient donc généralement des clauses contractuelles spécifiques. Certains éléments du fonds ont une nature juridique particulière, leur vente doit en respecter les conditions spécifiques. Ex : propriété intellectuelle
Le vendeur a plusieurs obligations :
– le vendeur a une obligation de délivrance : il doit mettre à disposition le bien conforme à ce qui est prévu par le contrat. Ex : présentation à la clientèle ;
– le vendeur une obligation de garantie d’éviction : il doit garantir à l’acheteur la possession paisible du bien vendu. Ex : clause de non-rétablissement ;
– le vendeur a une obligation de garantie des vices cachés : il doit protéger l’acheteur contre les défauts de la chose qui la rendent impropre à l’usage prévu ou qui en diminuent l’usage normal. Le commerçant n’a toutefois qu’un an pour agir à partir de la prise de possession du fonds de commerce ;
– le vendeur a des obligations comptables : réalisation d’un récapitulatif des évolutions du chiffre d’affaires du dernier exercice. Depuis le 21 juillet 2019, la consultation des comptes des 3 exercices précédents ou l’état des nantissements n’est plus obligatoire.
L’acheteur s’oblige à prendre possession du fonds de commerce et à en payer le prix. Le plus souvent, l’acheteur paie le fonds de commerce de manière échelonnée. Le vendeur dispose dans ce cas de plusieurs garanties :
– le privilège du vendeur : c’est une sûreté, une garantie, pour une vente enregistrée par acte authentique ou sous signature privée, si le privilège a été inscrit dans les 30 jours auprès du greffe du tribunal de commerce. Le créancier privilégié peut ainsi se faire payer en priorité sur le prix de revente du fonds de commerce ;
– l’action résolutoire : c’est une sûreté qui permet au vendeur impayé de récupérer le fonds de commerce en restituant la partie du prix déjà perçue, si elle est mentionnée par écrit dans l’acte de cession ou si le privilège du vendeur a été stipulé. Toutefois, le fonds de commerce peut avoir perdu une grande partie de sa valeur et il faut notifier l’action résolutoire aux créanciers du fonds. Ces derniers disposent d’un mois pour payer à la place du débiteur ou de voir leurs garanties disparaître.
Les créanciers d’un commerçant qui contestent la vente du fonds de commerce peuvent faire opposition dans les 10 jours de la dernière publication. Le prix est bloqué entre les mains de l’acheteur jusqu’à la fin du délai d’opposition (généralement mis sous séquestre auprès d’un intermédiaire). L’acheteur qui a payé avant la fin du délai devra également payer les créanciers du vendeur.
- La location-gérance du fonds de commerce
Un contrat de location-gérance du fonds de commerce est un accord de volonté entre deux parties : le loueur propriétaire du fonds confie au locataire-gérant son exploitation moyennant le versement d’un loyer ou d’une redevance. Ce n’est pas un bail commercial.
Pour le propriétaire du fonds : cela permet d’en conserver la propriété et de s’assurer un revenu grâce à la perception des redevances. Pour le locataire-gérant : cela permet d’être commerçant sans avoir à investir immédiatement dans l’achat intégral d’un fonds (clientèle, droit au bail, brevets, matériels, licences…) et de préparer une reprise d’entreprise.
Ce contrat est parfois appelé gérance libre et doit respecter le droit commun des contrats. Il ne porte que sur le fonds et peut le concerner partiellement. Ex : contrat de stand. Le locataire-gérant doit toutefois avoir la capacité commerciale car le contrat de location-gérance est un acte de commerce. Il doit être immatriculé au RNE en précisant son statut.
Le contrat fait l’objet d’une publicité dans un SHAL et au BODACC dans les 15 jours de sa conclusion. La qualité de locataire-gérant doit apparaître sur les documents commerciaux. Le loueur est solidairement responsable des dettes professionnelles jusqu’à la publication.
Le loueur propriétaire du fonds a plusieurs obligations :
– délivrance : mettre le fonds de commerce à disposition du locataire-preneur qui pourra en prendre possession et l’exploiter pour son compte et à ses risques et périls ;
– garanties d’éviction et des vices cachés : généralement avec une clause de non-concurrence et dans les délais spécifiques pour les commerçants.
Même si le locataire-preneur cesse d’être commerçant, c’est le loueur propriétaire qui est titulaire du bail commercial et doit en demander le renouvellement.
Les créanciers du loueur disposent de 3 mois à partir de la publication du contrat pour demander au tribunal de commerce de prononcer l’exigibilité immédiate des dettes liées à l’exploitation du fonds.
Le locataire-gérant a plusieurs obligations :
– paiement : loyer ou redevance, fixe ou avec une clause d’indexation (souvent basée sur le chiffre d’affaires) ;
– exploitation du fonds avec diligence : se comporter comme un bon père de famille en vue de la restitution (conservation du fonds, pas de déspécialisation, pas de sous-location).
Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée : il prend fin avec l’arrivée du terme prévu et peut être renouvelé. Il n’existe pas de droit au renouvellement ou d’indemnité d’éviction pour le locataire-preneur. Le contrat peut être conclu à durée indéterminée et chaque partie peut y mettre fin dans les conditions stipulées. Une publication doit être faite dans les 15 jours de l’extinction.
Les dettes du locataire-gérant liées à l’exploitation du fonds deviennent immédiatement exigibles avec l’extinction du contrat.
OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Guillaume Arnould (22 mai 2025). Contrats liés au fonds de commerce. Le laboratoire secret de la production. Consulté le 14 juin 2026 à l’adresse https://doi.org/10.58079/13i7g